Better và Coinbase hoàn tất khoản thế chấp Fannie Mae dùng BTC làm tài sản đảm bảo

Better và Coinbase triển khai mô hình thế chấp dùng BTC

Better Home & Finance Holding Company, công ty niêm yết trên Nasdaq với mã BETR, và Coinbase, niêm yết với mã COIN, ngày 4/6 công bố đã tài trợ khoản vay mua nhà đầu tiên tại Mỹ được Fannie Mae hậu thuẫn, trong đó Bitcoin được dùng làm tài sản đảm bảo.

Theo thông báo từ hai công ty, giao dịch này được xem là một bước thử nghiệm đáng chú ý trong việc kết nối tài sản kỹ thuật số với thị trường nhà ở truyền thống. Khoản vay đầu tiên thuộc về một cặp vợ chồng ở độ tuổi ngoài 30 tại Ann Arbor, bang Michigan. Thay vì bán Bitcoin để lấy tiền đặt cọc mua nhà, họ dùng lượng BTC nắm giữ làm tài sản thế chấp thông qua hạ tầng lưu ký của Coinbase.

Người mua nhà cho biết mục tiêu mua căn nhà đầu tiên đã có từ lâu, nhưng họ không muốn phải bán đi lượng Bitcoin đã tích lũy trong nhiều năm. Với cấu trúc khoản vay mới, cặp đôi có thể hoàn tất giao dịch mua nhà mà không cần thanh lý BTC, đồng thời tránh phát sinh thuế lãi vốn tại thời điểm vay.

Cấu trúc gồm hai khoản vay riêng biệt

Theo Better, sản phẩm này được thiết kế gồm hai khoản vay. Trước hết, người vay nhận một khoản thế chấp thông thường kỳ hạn 15 hoặc 30 năm, được Fannie Mae hậu thuẫn và gắn với chính bất động sản được mua. Khoản vay thứ hai do tư nhân tài trợ, được bảo đảm bằng Bitcoin hoặc USDC, dùng để chi trả phần tiền đặt cọc.

Hai khoản vay có cùng lãi suất và kỳ hạn, sau đó được gộp thành một khoản thanh toán hàng tháng duy nhất cho người vay. Phần crypto được cam kết làm tài sản đảm bảo sẽ được lưu ký tại Coinbase Prime trong suốt thời hạn vay và được hoàn trả sau khi người vay hoàn tất nghĩa vụ trả nợ.

Một điểm đáng chú ý là sản phẩm này không áp dụng cơ chế margin call. Điều đó có nghĩa là nếu giá Bitcoin giảm, người vay không bị yêu cầu bổ sung thêm tài sản đảm bảo, và biến động thị trường đơn thuần không thể tự động kích hoạt việc thanh lý tài sản. Theo mô tả của các bên, tài sản đảm bảo chỉ có nguy cơ bị xử lý nếu người vay chậm thanh toán ít nhất 60 ngày, tương tự quy trình xử lý nợ trong tài chính nhà ở truyền thống.

Ở giai đoạn đầu, sản phẩm hỗ trợ BTC và USDC. Với Bitcoin, tỷ lệ tài sản đảm bảo yêu cầu tương đương 250% giá trị khoản vay dành cho tiền đặt cọc. Với USDC, tỷ lệ này là 125%. CEO Better Vishal Garg cho biết công ty có kế hoạch mở rộng danh sách tài sản đủ điều kiện trong tương lai, bao gồm cổ phiếu được token hóa, công cụ thu nhập cố định và các tài sản bất động sản khác.

Nhắm tới nhóm người mua nhà giàu tài sản số nhưng thiếu tiền mặt

Better cho biết khoảng 41% khách hàng đã được phê duyệt sơ bộ của công ty đáp ứng điều kiện về thu nhập và tín dụng, nhưng lại thiếu lượng tiền mặt cần thiết cho khoản đặt cọc truyền thống. Đây là vấn đề ngày càng nổi bật trong bối cảnh khả năng sở hữu nhà tại Mỹ trở nên khó khăn hơn.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ, độ tuổi trung vị của người mua nhà lần đầu tại nước này đã lên mức kỷ lục 40 tuổi, tăng mạnh so với mức 32 tuổi của một thập kỷ trước. Trong bối cảnh đó, Better và Coinbase cho rằng mô hình mới có thể phục vụ nhóm người mua nhà có tài sản tập trung ở tài sản kỹ thuật số, thay vì tiền mặt hoặc tài khoản tiết kiệm truyền thống.

Bối cảnh pháp lý cho tài sản số trong thị trường thế chấp

Sản phẩm này được triển khai sau chỉ đạo vào tháng 6/2025 của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ đối với Fannie Mae và Freddie Mac. Theo đó, hai tổ chức này được yêu cầu công nhận tài sản kỹ thuật số là tài sản đảm bảo đủ điều kiện trong thị trường thế chấp trị giá khoảng 18.500 tỷ USD.

Chỉ đạo nói trên đã tạo cơ sở pháp lý cho việc thử nghiệm các khoản vay mua nhà có liên quan đến crypto. Dù vậy, mô hình này vẫn ở giai đoạn đầu và cần thêm thời gian để đánh giá mức độ phổ biến, rủi ro vận hành, cũng như cách các bên cho vay quản lý biến động của tài sản số trong chu kỳ tín dụng dài hạn.